Tầng lửng trong nhà phố: Quy định diện tích và những lưu ý quan trọng

Trong thiết kế nhà phố hiện đại, tầng lửng ngày càng được ưa chuộng nhờ khả năng tối ưu không gian, tăng diện tích sử dụng mà không làm thay đổi quá nhiều về kết cấu. Tuy nhiên, để đảm bảo công trình đúng chuẩn và không gặp rắc rối trong quá trình cấp phép xây dựng, chủ đầu tư cần nắm rõ các quy định về diện tích. Việc hiểu đúng những yêu cầu này không chỉ giúp bạn tối ưu thiết kế mà còn tránh được các vi phạm không đáng có.

Tầng lửng là gì? Hiểu đúng bản chất trong thiết kế nhà phố

Tầng lửng (hay gác lửng) là một tầng trung gian được bố trí bên trong một tầng nhà, thường nằm giữa tầng trệt (tầng 1) và tầng 2. Trong kiến trúc nhà phố, đặc biệt là những công trình bị hạn chế về chiều cao hoặc số tầng theo quy định cấp phép, tầng lửng trở thành giải pháp tối ưu để tăng thêm diện tích sử dụng mà không làm tăng số tầng chính thức.

Tầng lửng có thể đảm nhiệm nhiều chức năng như phòng khách, phòng sinh hoạt chung, phòng làm việc, phòng thờ hoặc phòng ngủ, tùy theo nhu cầu. Sự linh hoạt này trở thành lựa chọn phổ biến trong các thiết kế nhà phố hiện đại. Tuy nhiên, để được công nhận là tầng lửng và không bị tính vào số tầng, công trình phải tuân thủ nghiêm các quy định xây dựng hiện hành.

Quy định diện tích tầng lửng trong xây dựng nhà phố 

Các quy định về tầng lửng được ban hành dựa trên Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Nhà ở và Công trình công cộng, cũng như hướng dẫn cụ thể từ Sở Xây dựng tại từng địa phương như Hà Nội, TP.HCM…

1. Diện tích tầng lửng được phép xây dựng là bao nhiêu?

Theo quy định hiện hành: Diện tích sàn không được vượt quá 65% diện tích sàn của tầng ngay bên dưới.

Ví dụ: Nếu tầng 1 có diện tích sàn 100m² → tầng lửng được làm tối đa 65m².

Tỷ lệ 65% được xem là “tỷ lệ vàng” vì đảm bảo:

• Tăng diện tích sử dụng hợp pháp

• Đảm bảo tiêu chuẩn kết cấu, chiếu sáng, thông gió

• Tuân thủ yêu cầu phòng cháy chữa cháy (PCCC)

2. Quy định về chiều cao tầng lửng và chiều cao thông thủy

Không chỉ diện tích, chiều cao cũng được quản lý rất chặt:

• Chiều cao tầng lửng: 2.2m – 2.5m, tối đa không quá 2.8m

• Chiều cao thông thủy tầng trệt: thường từ 4.5m – 5.6m để đảm bảo không gian thông thoáng

3. Tầng lửng có được tính là một tầng riêng hay không?

Tầng lửng không tính vào số tầng chính thức: Nếu diện tích được thiết kế không vượt quá 65% diện tích sàn tầng dưới và đảm bảo các yêu cầu về chiều cao tiêu chuẩn, tầng lửng này sẽ không bị tính là một tầng lầu. Quy định này đặc biệt quan trọng với các nhà phố có giới hạn số tầng (ví dụ: khu vực chỉ cho phép xây tối đa 4 tầng), giúp bạn tối ưu không gian mà vẫn tuân thủ pháp luật xây dựng.

Tầng lửng bị tính là một tầng lầu: Nếu xây với diện tích vượt quá 65% sàn tầng dưới (ví dụ: 70% – 80%), khi nghiệm thu hoặc hoàn công sẽ bị coi là một tầng lầu chính thức. Trong trường hợp tổng số tầng vượt quá số tầng được cấp phép, chủ đầu tư sẽ bị xử phạt hành chính và có thể bị yêu cầu tháo dỡ phần công trình vi phạm. Vì vậy, việc thiết kế và tính toán diện tích tầng lửng phải thật cẩn trọng để tránh rủi ro pháp lý.

Tại sao cần nắm rõ quy định diện tích tầng lửng?

Nhiều gia chủ thường nghĩ rằng chỉ cần “xây đại” rồi tính sau, nhưng thực tế việc coi thường quy định diện tích tầng lửng trong xây dựng nhà phố có thể dẫn đến hậu quả nghiêm trọng. Những quy định này không chỉ là thủ tục pháp lý trên giấy tờ mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến an toàn, giá trị và khả năng sử dụng lâu dài của ngôi nhà.

1. Tránh vi phạm pháp lý và xử phạt trong xây dựng

Đây là rủi ro dễ thấy nhất khi xây dựng sai quy định. Nếu diện tích tầng vượt quá mức cho phép, chủ đầu tư có thể gặp các vấn đề sau:

• Bị xử phạt hành chính: Mức phạt có thể lên tới hàng chục, thậm chí hàng trăm triệu đồng.

• Buộc tháo dỡ phần công trình vi phạm: Đây là tổn thất lớn, gây lãng phí chi phí xây dựng, thời gian và công sức.

• Không thể hoàn công và ra sổ hồng: Một công trình không có sổ hồng (Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở) sẽ gặp khó khăn trong mua bán, chuyển nhượng hoặc thế chấp ngân hàng. Thực tế, xây tầng lửng sai diện tích là một trong những lý do phổ biến khiến hồ sơ hoàn công bị trả về.

2. Đảm bảo an toàn kết cấu và phòng cháy chữa cháy (PCCC)

Quy định 65% diện tích tầng dưới không phải ngẫu nhiên. Con số này được tính toán dựa trên khả năng chịu tải của kết cấu công trình. Khi diện tích tầng lửng vượt mức, tải trọng tĩnh và hoạt tải lên hệ thống móng, cột, dầm của tầng trệt sẽ tăng, dẫn đến nguy cơ:

• Nứt hoặc lún kết cấu

• Hư hỏng công trình theo thời gian

• Nguy cơ sập đổ trong trường hợp xấu

3. Tối ưu chi phí và không gian sử dụng

Tuân thủ quy định diện tích tầng lửng (dưới 65%) không đồng nghĩa với việc mất đi không gian sử dụng. Ngược lại, kiến trúc sư có thể tối ưu hóa từng mét vuông trong phạm vi này để tạo ra:

• Không gian sinh hoạt rộng rãi, thoáng đãng

• Các khu vực đa năng, linh hoạt

• Giảm chi phí phát sinh do xây vượt phép hoặc xin phép thêm tầng

Giải pháp thiết kế tầng lửng nhà phố đẹp, đúng luật

Tuân thủ quy định diện tích tầng lửng trong xây dựng nhà phố không đồng nghĩa với việc hạn chế tính thẩm mỹ. Tại Vinavic, chúng tôi coi đây là một bài toán sáng tạo và tối ưu hóa không gian. Với kinh nghiệm lâu năm, các kiến trúc sư của chúng tôi luôn đưa ra những giải pháp cân bằng hoàn hảo giữa công năng, thẩm mỹ và pháp lý, giúp ngôi nhà vừa hợp pháp, vừa đẹp mắt và tiện nghi.

Với diện tích tầng lửng dưới 65% diện tích sàn tầng dưới, bạn hoàn toàn có thể bố trí các không gian sinh hoạt đa năng và tiện nghi:

• Phòng khách: Đây là lựa chọn phổ biến, giúp tạo ra không gian trang trọng và riêng tư, tách biệt với khu vực bếp – ăn bên dưới.

• Phòng làm việc hoặc thư viện: Tận dụng sự yên tĩnh của tầng lửng để tạo góc làm việc hoặc học tập lý tưởng.

• Phòng sinh hoạt chung / phòng giải trí: Nơi cả gia đình quây quần, xem phim, đọc sách hoặc trò chuyện thư giãn.

• Phòng thờ: Đặt phòng thờ trên tầng lửng vừa đảm bảo sự trang nghiêm, vừa tách biệt với các khu vực sinh hoạt khác.

Ngoài ra, các kiến trúc sư có thể tận dụng ánh sáng tự nhiên, bố trí cầu thang và lan can hợp lý để tầng lửng trở nên thông thoáng, rộng rãi hơn, đồng thời giữ được sự hài hòa với tổng thể kiến trúc nhà phố.

Những sai lầm phổ biến khi tự ý xây dựng tầng lửng nhà phố

Từ kinh nghiệm xử lý các công trình cần cải tạo, Maxhome đã tổng hợp những sai lầm thường gặp mà nhiều gia chủ mắc phải khi tự ý thi công tầng lửng, chủ yếu xuất phát từ việc không nắm rõ quy định diện tích và tiêu chuẩn xây dựng:

1. Cố tình xây vượt quá 65% diện tích sàn tầng dưới: Đây là sai lầm phổ biến và nguy hiểm nhất. Như đã phân tích, việc này có thể dẫn đến hậu quả pháp lý nghiêm trọng, bao gồm bị xử phạt hành chính, buộc tháo dỡ phần công trình vi phạm, và không được hoàn công.

2. Không tính toán kết cấu chịu lực: Nhiều gia chủ chỉ đơn giản đúc thêm sàn mà không gia cố móng, cột hay dầm chịu lực bên dưới. Về lâu dài, điều này rất nguy hiểm cho sự an toàn của gia đình, có thể gây nứt, lún, thậm chí sập đổ công trình.

3. Thiết kế chiều cao quá thấp: Để “tiết kiệm” chiều cao tổng thể, một số người làm chỉ cao từ 1,8 – 2m. Tầng lửng quá thấp sẽ tạo cảm giác ngột ngạt, chật chội và vi phạm tiêu chuẩn PCCC, ảnh hưởng đến khả năng thoát hiểm khi xảy ra sự cố.

4. Thi công cơi nới sau khi đã hoàn công: Một số nhà cố “lách luật” bằng cách xây đúng phép để hoàn công, sau đó tự ý cơi nới thêm tầng lửng. Hành vi này vi phạm trật tự xây dựng, khi bị phát hiện vẫn sẽ bị xử phạt và buộc tháo dỡ, đồng thời ảnh hưởng đến giấy tờ pháp lý của ngôi nhà.

Việc nắm rõ quy định diện tích và tiêu chuẩn xây dựng tầng lửng là yếu tố then chốt để đảm bảo ngôi nhà vừa đẹp, tiện nghi, vừa an toàn và hợp pháp. Tự ý xây dựng hoặc cơi nới tầng lửng mà không hiểu rõ quy định không chỉ gây rủi ro pháp lý, mà còn ảnh hưởng đến kết cấu, thẩm mỹ và giá trị sử dụng lâu dài của công trình. Với sự tư vấn của các kiến trúc sư giàu kinh nghiệm, bạn hoàn toàn có thể tối ưu diện tích, bố trí công năng linh hoạt và tạo ra những không gian sinh hoạt đa năng, thông thoáng trên tầng lửng, mà vẫn đảm bảo đúng pháp luật.