Trong các bản vẽ thiết kế căn hộ, cụm từ “diện tích thông thủy” thường được nhắc đến như một yếu tố quan trọng. Vậy, diện tích thông thủy là gì và cách tính toán cụ thể như thế nào để đảm bảo độ chính xác cao nhất?
Trong bài viết này, Maxhome sẽ cung cấp thông tin chi tiết về thuật ngữ này, giúp bạn có cái nhìn rõ ràng và chính xác hơn khi chuẩn bị mua căn hộ. Kiến thức về diện tích thông thủy không chỉ hỗ trợ việc đánh giá giá trị bất động sản mà còn giúp bạn đưa ra lựa chọn đúng đắn, phù hợp nhất cho ngôi nhà tương lai.
Diện tích thông thuỷ là gì?
Diện tích thông thủy là khái niệm dùng để chỉ diện tích thực tế bên trong căn hộ mà gia chủ có thể sử dụng, không bao gồm các phần chung như tường bao quanh, cột chịu lực, hoặc tường phân chia giữa các căn hộ. Theo nghĩa đen, “thông thủy” có nghĩa là “nước chảy”, ý chỉ diện tích mà nước có thể lan tỏa ra bên trong không gian căn hộ. Đây là phương pháp đo lường phổ biến trong ngành bất động sản, đặc biệt khi tính diện tích sử dụng của các căn hộ chung cư.
Diện tích thông thủy thường bao gồm:
- Phần diện tích phòng ở, nhà bếp, phòng vệ sinh
- Phần diện tích ban công (nếu ban công thuộc sở hữu riêng của căn hộ)
Việc tính diện tích thông thủy giúp chủ sở hữu hiểu rõ hơn về không gian thực tế sử dụng trong căn hộ và tránh nhầm lẫn với diện tích tim tường – diện tích bao gồm cả phần tường và cột. Quy định về cách tính diện tích thông thủy đã được Bộ Xây dựng ban hành nhằm đảm bảo quyền lợi của người mua nhà, giúp họ xác định chính xác diện tích sử dụng thực tế của bất động sản mà mình sở hữu.
>>>Xem thêm: Diện tích xây dựng là gì? Tất tần tật thông tin cần biết về diện tích xây dựng
Tại sao phải xác định diện tích thông thuỷ?
Việc xác định diện tích thông thủy có vai trò quan trọng trong bất động sản, đặc biệt đối với người mua và chủ sở hữu căn hộ, bởi nó cung cấp thông tin rõ ràng về không gian thực tế có thể sử dụng bên trong căn hộ, khác biệt với diện tích tim tường (bao gồm cả tường và cột). Sau đây là những mục đích và ý nghĩa chính của việc xác định diện tích thông thủy:
1. Đảm bảo quyền lợi của người mua nhà
Diện tích thông thủy giúp người mua hiểu rõ diện tích thực tế mà họ sở hữu và có thể sử dụng, tránh những hiểu nhầm hoặc nhầm lẫn về diện tích thực tế so với diện tích trên giấy tờ. Nhờ đó, người mua có thể tự tin hơn trong quá trình đánh giá và lựa chọn bất động sản.
2. Tính toán chi phí hợp lý
Diện tích thông thủy được dùng làm cơ sở để tính giá bán căn hộ cũng như các khoản phí quản lý chung cư (thường được tính theo m2 sử dụng). Việc tính toán dựa trên diện tích thông thủy giúp người mua tránh bị tính phí dựa trên phần diện tích không sử dụng (như cột, tường chung), từ đó tối ưu hóa chi phí sở hữu và duy trì căn hộ.
3. Đảm bảo minh bạch và công bằng trong hợp đồng mua bán
Việc xác định diện tích thông thủy giúp đảm bảo tính minh bạch, công khai trong các hợp đồng bất động sản. Đây cũng là cơ sở để người mua và chủ đầu tư có thể thống nhất trong các điều khoản về diện tích sử dụng thực tế.
4. Tối ưu hóa thiết kế và trang trí nội thất
Diện tích thông thủy là căn cứ quan trọng cho các kiến trúc sư và nhà thiết kế nội thất khi lên kế hoạch bố trí không gian. Biết chính xác diện tích sử dụng cho phép chủ nhà sắp xếp nội thất một cách hợp lý, tối ưu hóa không gian sống và tăng tính thẩm mỹ cho căn hộ.
5. Thúc đẩy thị trường bất động sản minh bạch
Việc quy định diện tích thông thủy trong các giao dịch bất động sản góp phần xây dựng môi trường kinh doanh minh bạch, giảm thiểu tranh chấp và giúp thị trường phát triển bền vững.
Quy định về diện tích thông thuỷ theo pháp luật
Theo quy định của pháp luật Việt Nam, diện tích thông thủy là căn cứ quan trọng để xác định diện tích sử dụng thực tế của căn hộ chung cư. Quy định này được nêu rõ trong Thông tư số 03/2014/TT-BXD do Bộ Xây dựng ban hành vào ngày 20/02/2014, hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở. Sau đây là các điểm chính về quy định diện tích thông thủy:
1. Khái niệm diện tích thông thủy
Thông tư 03/2014/TT-BXD định nghĩa diện tích thông thủy là diện tích đo theo phần sàn căn hộ mà người mua có quyền sử dụng, bao gồm diện tích các phòng bên trong căn hộ, ban công (nếu có), và không tính các phần diện tích thuộc về tường chung, cột chịu lực và các hộp kỹ thuật.
2. Phạm vi diện tích thông thủy
- Diện tích thông thủy bao gồm tất cả không gian sử dụng bên trong căn hộ và các phần ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó.
- Không bao gồm tường bao, tường ngăn giữa các căn hộ, diện tích cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ.
3. Mục đích áp dụng diện tích thông thủy
Diện tích thông thủy được sử dụng để tính giá bán căn hộ chung cư và các chi phí liên quan, như phí quản lý hoặc bảo trì. Pháp luật quy định rõ điều này để bảo vệ quyền lợi của người mua nhà, tránh việc tính phí dựa trên phần diện tích không thuộc quyền sở hữu thực tế của họ.
4. Yêu cầu minh bạch trong hợp đồng
Theo quy định, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư phải ghi rõ diện tích căn hộ tính theo diện tích thông thủy. Đây là một yêu cầu bắt buộc nhằm minh bạch thông tin và giúp người mua có căn cứ để kiểm tra, đối chiếu khi nhận bàn giao căn hộ.
5. Giảm thiểu tranh chấp
Việc quy định rõ ràng diện tích thông thủy trong các hợp đồng mua bán và các giao dịch bất động sản góp phần hạn chế tranh chấp giữa chủ đầu tư và người mua về diện tích căn hộ và các khoản phí phải đóng.
Diện tích thông thuỷ khác gì so với diện tích tim tường
Diện tích thông thủy và diện tích tim tường là hai khái niệm quan trọng trong bất động sản, đặc biệt khi tính toán diện tích sử dụng của căn hộ chung cư. Dưới đây là sự phân biệt chi tiết về khái niệm, cách tính và ý nghĩa của từng loại diện tích:
1. Khái niệm
- Diện tích thông thủy: Là phần diện tích căn hộ mà người sở hữu có thể sử dụng thực tế, bao gồm không gian bên trong căn hộ, ban công (nếu có), nhưng không bao gồm tường bao, tường phân chia giữa các căn hộ, cột chịu lực và các hộp kỹ thuật. Diện tích này còn gọi là “diện tích sử dụng” hoặc “diện tích trải thảm.”
- Diện tích tim tường: Là diện tích được tính từ tim (phần giữa) của các tường bao quanh căn hộ, bao gồm cả diện tích tường bao, tường phân cách giữa các căn hộ, cột và hộp kỹ thuật. Diện tích này phản ánh kích thước tổng thể của căn hộ, nhưng không phải tất cả đều là diện tích có thể sử dụng.
2. Cách tính
- Cách tính diện tích thông thủy: Diện tích thông thủy = Diện tích phòng + Diện tích ban công (nếu ban công thuộc sở hữu riêng của căn hộ). Không bao gồm diện tích của các bức tường chung, cột và hộp kỹ thuật.
- Cách tính diện tích tim tường: Diện tích tim tường = Diện tích toàn bộ căn hộ, bao gồm cả tường bao, tường ngăn với các căn hộ khác, cột và hộp kỹ thuật.
3. Ý nghĩa
Ý nghĩa của diện tích thông thủy:
- Phản ánh diện tích sử dụng thực tế của căn hộ, giúp người mua biết chính xác không gian mà họ có thể sử dụng.
- Đây là căn cứ để tính giá bán căn hộ và các loại phí như phí quản lý chung cư. Việc tính phí trên diện tích thông thủy đảm bảo công bằng, tránh trường hợp người mua phải trả cho diện tích không thể sử dụng.
- Quy định diện tích thông thủy trong hợp đồng cũng đảm bảo quyền lợi của người mua và minh bạch hóa trong giao dịch bất động sản.
Ý nghĩa của diện tích tim tường:
- Thể hiện kích thước tổng thể của căn hộ, giúp người mua có cái nhìn bao quát về quy mô không gian.
- Thông tin về diện tích tim tường có thể cần thiết trong một số trường hợp về thiết kế và thi công, nhưng không được dùng để tính phí quản lý hoặc giá bán căn hộ (theo quy định pháp luật hiện hành).
- Diện tích tim tường từng được sử dụng phổ biến trong quá khứ để quảng cáo diện tích căn hộ lớn hơn, nhưng do không phản ánh diện tích sử dụng thực tế, cách tính này đã gây ra nhiều tranh chấp, vì vậy, pháp luật hiện nay quy định ưu tiên tính diện tích thông thủy trong các hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.
Công thức tính diện tích thông thủy và diện tích tim tường
Việc tính toán diện tích thông thủy và diện tích tim tường trong căn hộ chung cư không quá phức tạp vì đã có các công thức quy định cụ thể. Chỉ cần áp dụng đúng các công thức này là có thể tính toán chính xác. Dưới đây là hướng dẫn chi tiết về cách tính diện tích thông thủy và diện tích tim tường theo quy định hiện hành.
1. Công thức tính diện tích thông thủy
Diện tích thông thủy được tính theo Thông tư 03/2014/TT-BXD. Công thức cụ thể như sau:
S = (a x b) + (c x d) – (∑ei + f)
Trong đó:
- S là diện tích thông thủy.
- a và b là chiều dài và chiều rộng bên trong căn hộ (tính từ mép trong của tường).
- c và d là chiều dài và chiều rộng của ban công, logia (nếu có).
- ∑e_i: Tổng diện tích các cột chịu lực bên trong căn hộ, với i là số lượng cột.
- f: Diện tích sàn có hộp kỹ thuật bên trong căn hộ. Nếu có nhiều hộp kỹ thuật, cộng tổng diện tích của các hộp này lại.
2. Công thức tính diện tích tim tường
Công thức tính diện tích tim tường được áp dụng cho diện tích sàn xây dựng của căn hộ, bao gồm cả phần tường bao quanh và các tường ngăn chia. Công thức như sau:
Trong đó:
- S_{tim tường}: Diện tích tim tường (diện tích sàn xây dựng).
- S_{ngăn phòng}: Diện tích các phòng bên trong căn hộ.
- S_{ban công, logia}: Diện tích ban công và logia.
- S_{diện tích để ở}: Diện tích phần để ở, tính từ tim tường của tường bao quanh và các tường ngăn chia căn hộ.
3. Ví dụ minh họa
Giả sử căn hộ có các diện tích cụ thể sau:
- Diện tích phòng ở, nhà bếp, phòng vệ sinh: 70 m²
- Diện tích ban công: 5 m²
- Diện tích tường bao và tường ngăn: 10 m²
- Diện tích cột chịu lực và hộp kỹ thuật: 3 m²
Tính diện tích thông thủy: Diện tích thông thủy = 70 + 5 = 75 m².
Tính diện tích tim tường: Diện tích tim tường = 70 + 5 + 10 + 3 = 88 m².
Một số lưu ý khi đo diện tích thông thủy và diện tích tim tường căn hộ
Khi đo diện tích thông thủy và tim tường của căn hộ, cần chú ý một số điểm quan trọng để đảm bảo độ chính xác và tránh nhầm lẫn trong việc tính toán. Dưới đây là các lưu ý chi tiết:
1. Lưu ý khi đo diện tích thông thủy
a. Hiểu rõ phần diện tích được tính:
- Chỉ đo phần diện tích sàn sử dụng thực tế trong căn hộ.
- Bao gồm: phòng khách, phòng ngủ, bếp, nhà vệ sinh, và ban công thuộc sở hữu riêng.
- Không bao gồm: Tường bao ngoài, tường ngăn giữa các căn hộ và cột chịu lực, hộp kỹ thuật.
b. Đo đúng ranh giới ban công hoặc lô gia:
- Đối với ban công: Nếu ban công có lan can, đo từ mép trong của lan can. Nếu ban công có tường bao, đo từ mép trong của tường.
- Đối với lô gia, đo toàn bộ diện tích bên trong lô gia thuộc quyền sở hữu riêng.
c. Sử dụng thiết bị đo chính xác:
- Dùng thước đo laser hoặc thước dây để đảm bảo kết quả chính xác.
- Nên đo ở nhiều điểm để tránh sai số, đặc biệt khi các bức tường không vuông góc hoàn toàn.
2. Lưu ý khi đo diện tích tim tường
a. Hiểu rõ phần diện tích được tính:
Bao gồm toàn bộ diện tích sàn căn hộ, tính cả:
- Tường bao ngoài của căn hộ (đo từ tim tường, tức giữa bề dày tường).
- Tường ngăn giữa các căn hộ.
- Cột chịu lực và hộp kỹ thuật nằm trong căn hộ.
b. Xác định đúng ranh giới đo:
- Khi đo phần tường bao và tường ngăn, cần xác định đúng vị trí tim tường (trung điểm của bề dày tường).
- Đo cẩn thận các khu vực giao giữa cột, hộp kỹ thuật và các bức tường để tránh thiếu sót.
c. Lưu ý các cấu trúc phức tạp:
Trong một số trường hợp, cột chịu lực hoặc hộp kỹ thuật có hình dạng bất thường (ví dụ: hình chữ L hoặc hình trụ), cần đo toàn bộ diện tích sàn bị chiếm bởi cấu trúc này để tính đúng diện tích tim tường.
3. Một số lưu ý chung
- Kiểm tra hồ sơ kỹ thuật: So sánh kết quả đo thực tế với bản vẽ kỹ thuật của căn hộ do chủ đầu tư cung cấp để đảm bảo tính chính xác. Hỏi rõ chủ đầu tư về các quy định hoặc phương pháp đo diện tích nếu có thắc mắc.
- Áp dụng đúng quy định pháp luật: Theo Thông tư 03/2014/TT-BXD, diện tích sử dụng thực tế (thông thủy) mới là căn cứ để tính giá bán và ghi trong hợp đồng mua bán căn hộ.
- Làm rõ với chủ đầu tư khi có chênh lệch: Nếu diện tích đo thực tế chênh lệch đáng kể so với hợp đồng, người mua có thể yêu cầu chủ đầu tư giải trình hoặc đền bù nếu cần.
- Đo đạc nhiều lần để kiểm tra: Để đảm bảo độ chính xác, nên đo ít nhất 2-3 lần tại các vị trí khác nhau trong căn hộ và tính toán trung bình.
Bài viết trên đã cung cấp lời giải đáp chi tiết cho câu hỏi “Diện tích thông thủy là gì?” cùng với phương pháp tính toán chính xác nhất và những ưu điểm nổi bật khi áp dụng cách đo này trong việc xác định diện tích căn hộ. Maxhome mong rằng những thông tin hữu ích này sẽ giúp bạn nắm rõ hơn về cách đo đạc diện tích thông thủy, từ đó hiểu được tầm quan trọng của thông số này trong việc bảo vệ quyền lợi của mình khi tham gia các giao dịch bất động sản.
