Khi xây dựng nhà ở tiếp giáp với tuyến đường giao thông chủ đầu tư cần quan tâm và biết rõ các quy định về chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng và khoảng lùi công trình để luôn tuân thủ những quy định của pháp luật về xây dựng công trình nhà ở tránh xảy ra những sai sót ảnh hưởng đến công trình. Cùng MaxHome tìm hiểu kỹ thêm về chỉ giới đường đỏ là gì và tại sao nó lại quan trọng dưới đây:

Chỉ giới đường đỏ là gì?

Chỉ giới đường đỏ là đường ranh giới được xác định trên bản đồ quy hoạch và thực địa để phân định ranh giới giữa phần đất được xây dựng công trình và phần đất được dành cho đường giao thông hoặc công trình hạ tầng kỹ thuật, không gian công cộng khác.

Tiêu chuẩn về xây dựng công trình khi có chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng

Quy định về chỉ giới và khoảng lùi được đề cập rõ trong Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng, được ban hành cùng với Thông tư 22/2019/TT-BXD.

– Khoảng lùi tối thiểu (tính theo:mét) của các công trình được áp dụng tùy theo bề rộng đường (giới hạn chỉ giới đường đỏ) và chiều cao xây dựng của công trình.

– Quy định về kích thước lô đất trong quy hoạch xây dựng công trình nhà ở như sau:

Đối với lô đất xây dựng nhà ở trong khu quy hoạch xây dựng mới, tiếp giáp với đường phố có bề rộng chỉ giới đường đỏ >=19m, bề rộng công trình nhà ở phải đạt >=5m
Đối với lô đất xây dựng nhà ở trong khu quy hoạch xây dựng mới, tiếp giáp với đường phố có bề rộng chỉ giới đường đỏ <19m, bề rộng công trình nhà ở phải đạt >=4m
Chiều dài tối đa của lô đất xây dựng dãy nhà ở liên kế có hai mặt tiếp giáp với các tuyến đường từ cấp đường chính khu vực trở xuống là 60 m.

– Trong trường hợp chỉ giới đường đỏ trùng với chỉ giới xây dựng, các quy định phải tuân theo nguyên tắc sau:

Không cản trở các hoạt động giao thông tại lòng đường.
Đảm bảo an toàn, thuận tiện cho các hoạt động đi bộ trên vỉa hè.
Không làm ảnh hưởng đến hệ thống cây xanh, công trình hạ tầng kỹ thuật nổi và ngầm trên tuyến phố.
Đảm bảo tính thống nhất về cảnh quan trên tuyến phố hoặc từng đoạn phố.
Đảm bảo tuân thủ các quy định về phòng cháy chữa cháy và các hoạt động của phương tiện chữa cháy.

– Trường hợp chỉ giới xây dựng lùi vào so với chỉ giới đường đỏ, phải đảm bảo nguyên tắc sau:

Không một bộ phận, chi tiết kiến trúc nào của công trình được vượt quá chỉ giới đường đỏ.
Đảm bảo tính thống nhất về cảnh quan trên tuyến phố hoặc từng đoạn phố.
Đảm bảo tuân thủ các quy định về phòng cháy chữa cháy và hoạt động của phương tiện chữa cháy

Cách xác định chỉ giới đường đỏ cho đất ở

Để xác định chỉ giới đường đỏ cho các công trình chuẩn bị xây dựng, người dân có thể thực hiện theo 2 bước sau:

Bước 1: Quan sát toàn cảnh khu đất sắp xây dựng công trình để kiểm tra xem có các biển báo hoặc cột mốc nào liên quan đến lộ giới được đặt ở hai bên đường hay không.

Bước 2: Dựa trên chỉ giới đường đỏ đã xác định được ở bước trước, tính toán khoảng cách lùi của công trình để phù hợp với tuyến đường. Khoảng cách lùi của công trình sẽ giúp xác định được chỉ giới xây dựng hợp pháp, sau đó tiến hành xây dựng trong phạm vi hợp pháp này để đảm bảo phù hợp với quy hoạch khu vực.

Hồ sơ thủ tục xin chỉ giới đường đỏ

Để xin chỉ giới đường đỏ yêu cầu các loại giấy tờ sau:

Văn bản đề nghị ký hợp đồng lập chỉ giới đường đỏ của chủ sở hữu hợp pháp như là cá nhân hoặc pháp nhân của nhà ở và sử dụng đất ở.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng mua bán nhà hoặc các văn bản chứng minh quyền sử dụng đất cần có công chứng, chứng thực.
02 bản đồ (hai trong số những bản đồ sau: Bản đồ địa hình, Bản đồ địa chính có yếu tố địa hình, Bản đồ hiện trạng tỷ lệ 1/200-1/500) phù hợp với sơ đồ vị trí được giới thiệu, do chủ thể có tư cách pháp nhân như cơ quan lập không quá 2 năm; hiện trạng phù hợp thực tế; được cơ quan có thẩm quyền kiểm tra, thẩm định.
Các tài liệu giải trình rõ cơ sở, căn cứ xác minh để xác định chỉ giới đường đỏ. Giấy giới thiệu và kèm theo 01 đĩa CD.
Trường hợp chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải được UBND cấp phường, xã hoặc thị trấn xác nhận khu đất do cá nhân, hộ gia đình đang quản lý sử dụng, không có tranh chấp. Đối với đất đang sử dụng thì phải có giấy tờ hợp pháp, hợp lệ chứng minh quyền sử dụng đất của chủ đầu tư hoặc người đang sử dụng.
Giấy ủy quyền chứng thực tại UBND cấp phường, xã, thị trấn hoặc cơ quan công chứng (nếu chủ sử dụng đất không trực tiếp thực hiện thủ tục).

Thủ tục xin chỉ giới đường đỏ:

Thủ tục xin chỉ giới đường đỏ gồm 3 bước:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ như đã nêu ở trên, lưu ý rằng, người nộp phải kiểm tra kỹ các giấy tờ trước khi nộp để tránh sai sót và đảm bảo tính chân thật của hồ sơ.

Bước 2: Người nộp đến nộp hồ sơ vào giờ hành chính tại một trong hai địa điểm Sở Quy hoạch kiến trúc thành phố hoặc Viện Quy hoạch xây dựng. Đối với những hồ sơ đủ tiêu chuẩn, người nộp hồ sơ sẽ được viết phiếu nhận và hẹn trả kết quả sau khi đã tiến hành giải quyết thủ tục. Nếu hồ sơ chưa đủ tiêu chuẩn, cán bộ sẽ hướng dẫn người nộp sửa chữa và bổ sung đầy đủ theo quy định.

Bước 3: nhận kết quả theo thời gian đã được hẹn trên giấy hẹn. Trong trường hợp khu đất mới và đất đang sử dụng cần lưu ý rằng:

Khu đất mới phải có bản sao công văn giới thiệu địa điểm hợp pháp kèm với sơ đồ giới thiệu địa điểm.
Đất đang sử dụng cần có giấy tờ hợp pháp, hợp lệ chứng minh quyền sử dụng đất của chủ đang sử dụng hoặc chủ đầu tư.

Các trường hợp xây dựng được vượt chỉ giới đường đỏ

Khi vi phạm chỉ giới đường đỏ công trình sẽ không được phép xây. Tuy nhiên, có một số trường hợp mà phần nhà được phép vượt quá chỉ giới đường đỏ, cụ thể như sau:

Chỉ giới đường đỏ trùng với chỉ giới xây dựng

– Tất cả các bộ phận của nhà đều không được vượt quá chỉ giới đường đỏ trong độ cao khoảng giữa từ mặt của vỉa hè đến độ cao 3,5m ngoại trừ các trường hợp sau:

Đường ống đứng thoát nước mưa được đặt ở mặt ngoài nhà được phép vượt quá chỉ giới đường đỏ không quá 0,2m, đồng thời phần đường ống này phải đảm bảo thẩm mỹ và mỹ quan chung.
Từ độ cao 1m tính từ mặt vỉa hè trở lên, các bộ phận trang trí được phép vượt chỉ giới đường đỏ nhưng không quá 0,2m.

– Trong khoảng không từ độ cao từ 3,5m trở lên, những bộ phận cố định của ngôi nhà (ban công, ô-văng, mái đua,… nhưng không áp dụng đối với mái hè, mái đón) được phép vượt quá chỉ giới đường đỏ với điều kiện độ vươn ra (hay nhô ra) phải nhỏ hơn ít nhất 1m so với chiều rộng của vỉa hè và phải làm trong khoảng được quy định tùy thuộc vào chiều rộng của lộ giới

– Phần ngầm dưới mặt đất: Tất cả các bộ phận ngầm dưới mặt đất của nhà đều giới hạn trong chỉ giới đường đỏ tránh ảnh hưởng đến vỉa hè và lòng đường nếu gặp sự cố.

– Mái hè phố, mái đón: Khuyến khích xây dựng mái hè phục vụ công cộng để tạo điều kiện thuận lợi cho người đi bộ nhưng không được sử dụng vào bất cứ việc gì khác, không được vượt quá chỉ giới đường đỏ, cao hơn vỉa hè 3,5m trở lên.

Chỉ giới xây dựng lùi vào sau chỉ giới đường đỏ

– Bất cứ bộ phận nào của căn nhà cũng không được vượt quá chỉ giới đường đỏ.

– Các bộ phận của công trình hay nhà ở được phép vượt quá chỉ giới xây dựng nhưng nằm trong khoảng lùi công trình trong các trường hợp sau đây:

Bậc thềm, móng nhà, cánh cửa, vệt dắt xe, bậu cửa, gờ chỉ, ô-văng, mái đón, mái đua;
Ban công được nhô ra nhưng giới hạn trong 1,4m kể từ chỉ giới xây dựng, không được che chắn tạo thành lô gia hoặc buồng kín.

Trên đây là những thông tin về chỉ giới đường đỏ là gì? và cách xác định chỉ giới đường đỏ. Hy vọng qua bài viết chúng tôi hy vọng bạn đọc hiểu rõ hơn về khái niệm này và giúp ích trong việc xin cấp chứng nhận chỉ giới đường đỏ.